Fitch attribue la note ‘A’ à Logirep ; la perspective est stable

information fournie par Reuters •13/09/2019 à 14:19

(The following statement was released by the rating agency)


Fitch Ratings-Paris-September 13: 

Fitch Ratings a attribué la note de défaut émetteur (Issuer Default Rating – 
IDR) à long terme en devises ‘A’ et la note à court terme en devises ‘F1+’ à 
Logirep. La perspective de la note à long terme est stable.Fitch note Logirep 
selon son «critère de notation de la dette des entités du secteur public adossée 
aux recettes» et prend en compte des facteurs tels que la capacité à maintenir 
les recettes, les risques liés à l’exploitation et le profil financier. Les 
notes de Logirep reflètent son endettement élevé et qui devrait représenter 16 
fois son EBITDA à moyen terme, porté par un plan de développement important. Cet 
endettement important est partiellement compensé par le risque de refinancement 
très limité et la disponibilité de financements de la part de la Caisse des 
dépôts et consignations (CDC; AA/Stable/F1+).Fitch évalue de profil de crédit 
intrinsèque de Logirep à «bbb+» sur lequel est appliqué un rehaussement de deux 
crans pour refléter le soutien apporté par le cadre réglementaire au secteur du 
logement social en France.

FONDAMENTAUX DES NOTES

Profil de crédit intrinsèque évalué à «bbb+»Capacité à maintenir les recettes – 
FortLogirep est la société consolidante du groupe Polylogis, bailleur social 
fort de 79 362 logements à fin 2018 centrés essentiellement sur la région 
Ile-de-France (AA/Stable/F1+). La demande de logements sociaux est forte sur ce 
territoire, compte tenu de l’importante pression démographique. Le gouvernement 
détermine les niveaux maximums des loyers sociaux ainsi que les modalités de 
hausse, réduisant sensiblement la flexibilité des bailleurs sociaux. La loi de 
Finances pour 2018 a créé la réduction de loyer solidarité, une réduction 
obligatoire des loyers imposée aux organismes de logement social. Cela a coûté 
environ 24 millions d’euros à Polylogis en termes de loyers non perçus en 
2018-2019, se traduisant par une baisse de la marge d’EBITDA de 40% en 2016 à 
38% en 2018. Polylogis bénéficie cependant de flux de trésorerie stables et sûrs 
générés par son patrimoine, en partie sécurisés par des fonds publics à travers 
les aides pour le logement (APL) directement versées par l’Etat aux organismes 
de logement social. Risques liés à l’exploitation – FortFitch estime que les 
facteurs de coût de Polylogis sont bien identifiés et peu volatiles. Les 
dépenses d’exploitation sont en hausse régulière tirés notamment par les 
dépenses de maintenance. Polylogis bénéficie de ressources suffisantes en termes 
de personnel notamment. La principale contrainte sur les ressources est liée à 
la disponibilité du foncier pour construire de nouveaux logements et mener à 
bien son plan de développement. Profil financier – FaibleFitch estime que la 
dette nette de Polylogis devrait augmenter à 3.4 milliard d’euros d’ici 2023 du 
fait de son programme de développement important visant à accroître son 
patrimoine de 7%. Les nouveaux logements devraient lui permettre de redresser sa 
marge d’EBITDA vers 40% et ainsi compenser l’impact de la RLS. Le ratio de dette 
nette-sur-EBITDA devrait se détériorer à 16 ans en 2023 (2018: 14 ans). Cet 
endettement élevé est partiellement compensé par l’accès de Polylogis à des 
financements long terme et peu onéreux de la part de la CDC ainsi que par un 
ratio de couverture de intérêts payés par l’EBITDA solide à 3,7x en 2018.En tant 
que bailleur social Polylogis bénéficie des prêts sur fonds d’épargne de la CDC. 
Cela compense, selon Fitch, son endettement élevé et permet d’attribuerà 
Polylogis un profil de crédit intrinsèque supérieur à ce qui est strictement 
suggéré par le ratio de dette nette-sur-EBITDA.Facteurs de risque additionnels– 
Neutres : Fitch considère qu’aucun risque additionnel ne vient affecter 
négativement le profil de crédit intrinsèque de Polylogis. Fitch estime que la 
gestion financière du groupe est prudente, avec notamment des mises à jour 
régulières de sa prospective financière. Evaluation du soutien:L’évaluation des 
quatre facteurs du «critère de notation des entités liées à un sponsor public» 
aboutit à un score de 17,5 points et l’application d’une approche de notation 
ascendante avec un rehaussement de deux crans. Fitch évalue le facteur 
«Statut,Mode de propriété et Contrôle» à Fort (5 points). Cela reflète le cadre 
réglementaire strict auquel sont sujets tous les OLS avec notamment l’ANCOLS 
(agence de l’Etat en charge de contrôler leurs opérations), la CDC (de loin le 
principal prêteur du secteur), les fédérations professionnelles et la Cour des 
comptes. Ce facteur intègre également le statut d’entité privée soumise au droit 
commercial de Logirep, détenue à 61% par Polylogis, elle-même détenue à 71% par 
LEHDCO, une société coopérative européenne enregistrée au Luxembourg. Fitch 
évalue le facteur «Historique et Perspective de Soutien» à Modéré (2,5 points). 
Cela intègre le soutien continu de la CDC via des prêts subventionnés garantis 
par les collectivités. Ce mécanisme de financement original permet aux OLS 
d’obtenir des financements spécifiques à leurs besoins (maturités longues, taux 
bas). Logirep est en outre éligible aux financements d’urgence de la CGLLS en 
cas de besoin. Fitch évalue le facteur «Conséquences Socio-Politiques d’un 
Défaut» à Modéré (2x2,5 points). Fitch considère qu’un défaut de la part de 
Logirep sur sa dette financière entraînerait surtout des difficultés politiques 
avec les collectivités, principales garantes de sa dette. Un défaut limiterait 
également l’accès de Logirep à des financements externes, ce qui pourrait 
l’amener à revoir à la baisse son plan de développement, ce qui pourrait là 
encore conduire à des tensions avec les collectivités. Fitch évalue le facteur 
«Conséquences Financières d’un Défaut» à Modéré (2x2,5 points). Fitch considère 
qu’un défaut de Logirep pourrait avoir un impact significatif sur les coûts de 
financement du secteur dans son ensemble. Hypothétiquement, un défaut de Logirep 
aurait pour conséquence logique d’affaiblir la réputation du secteur du logement 
social.

SENSIBILITÉ DES NOTES

Un affaiblissement des facteurs de notation des entités liées à un sponsor 
public pourrait conduire à un abaissement des notes. Un abaissement des notes 
pourrait également résulter d’une revue à la baisse des facteurs de notation de 
la note intrinsèque de Logirep, avec notamment un ratio de «dette 
nette-sur-EBITDA» durablement supérieur à 20x dans notre scénario de notation. 
Les notes pourraient être relevées sur la base d’une révision à la hausse de la 
note intrinsèque de Logirep de deux crans.

RÉCAPITULATIF DE LA DÉRIVATION

La combinaison d’un PCI de «bbb+» et d’une approche ascendante avec un 
rehaussement de deux crans conduit à une note long terme de «A».La note court 
terme de «F1+» est issue de l’évaluation à «fort» de la capacité à maintenir les 
recettes, d’un ratio de couverture supérieur à 4x en 2018 et de caractéristiques 
de la dette et du profil de liquidité évaluées à «neutre».

Societe Anonyme d'Habitations a Loyer Modere Logement et Gestion Immobiliere 
pour le Region Parisienne - Logirep; Long Term Issuer Default Rating; New 
Rating; A; RO:Sta

----; Short Term Issuer Default Rating; New Rating; F1+

----; Local Currency Long Term Issuer Default Rating; New Rating; A; RO:Sta

Contacts: 

Primary Rating Analyst

Nicolas Miloikovitch, CFA

Senior Analyst

+33 1 44 29 91 89

Fitch France S.A.S.

60 rue de Monceau 

Paris 75008

Secondary Rating Analyst

Christophe Parisot, 

Managing Director

+33 1 44 29 91 34

Committee Chairperson

Guido Bach, 

Senior Director

+49 69 768076 111

 

Media Relations: Athos Larkou, London, Tel: +44 20 3530 1549, Email: 
athos.larkou@thefitchgroup.com.

Additional information is available on www.fitchratings.com

Applicable Criteria 

Government-Related Entities Rating Criteria (pub. 25 Oct 2018)

https://www.fitchratings.com/site/re/10047173

Public Sector, Revenue-Supported Entities Rating Criteria (pub. 28 May 2019)

https://www.fitchratings.com/site/re/10064680

Short-Term Ratings Criteria (pub. 02 May 2019)

https://www.fitchratings.com/site/re/10073011

Additional Disclosures 

Solicitation Status 

https://www.fitchratings.com/site/pr/10089445#solicitation

Endorsement Policy 

https://www.fitchratings.com/regulatory

ALL FITCH CREDIT RATINGS ARE SUBJECT TO CERTAIN LIMITATIONS AND DISCLAIMERS. 
PLEASE READ THESE LIMITATIONS AND DISCLAIMERS BY FOLLOWING THIS LINK: 
HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. IN ADDITION, RATING 
DEFINITIONS AND THE TERMS OF USE OF SUCH RATINGS ARE AVAILABLE ON THE AGENCY'S 
PUBLIC WEB SITE AT WWW.FITCHRATINGS.COM. PUBLISHED RATINGS, CRITERIA, AND 
METHODOLOGIES ARE AVAILABLE FROM THIS SITE AT ALL TIMES. FITCH'S CODE OF 
CONDUCT, CONFIDENTIALITY, CONFLICTS OF INTEREST, AFFILIATE FIREWALL, COMPLIANCE, 
AND OTHER RELEVANT POLICIES AND PROCEDURES ARE ALSO AVAILABLE FROM THE CODE OF 
CONDUCT SECTION OF THIS SITE. DIRECTORS AND SHAREHOLDERS RELEVANT INTERESTS ARE 
AVAILABLE AT HTTPS://WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/REGULATORY. FITCH MAY HAVE 
PROVIDED ANOTHER PERMISSIBLE SERVICE TO THE RATED ENTITY OR ITS RELATED THIRD 
PARTIES. DETAILS OF THIS SERVICE FOR RATINGS FOR WHICH THE LEAD ANALYST IS BASED 
IN AN EU-REGISTERED ENTITY CAN BE FOUND ON THE ENTITY SUMMARY PAGE FOR THIS 
ISSUER ON THE FITCH WEBSITE.

Copyright © 2019 by Fitch Ratings, Inc., Fitch Ratings Ltd. and its 
subsidiaries. 33 Whitehall Street, NY, NY 10004. Telephone: 1-800-753-4824, 
(212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. Reproduction or retransmission in whole or 
in part is prohibited except by permission. All rights reserved. In issuing and 
maintaining its ratings and in making other reports (including forecast 
information), Fitch relies on factual information it receives from issuers and 
underwriters and from other sources Fitch believes to be credible. Fitch 
conducts a reasonable investigation of the factual information relied upon by it 
in accordance with its ratings methodology, and obtains reasonable verification 
of that information from independent sources, to the extent such sources are 
available for a given security or in a given jurisdiction. The manner of Fitch’s 
factual investigation and the scope of the third-party verification it obtains 
will vary depending on the nature of the rated security and its issuer, the 
requirements and practices in the jurisdiction in which the rated security is 
offered and sold and/or the issuer is located, the availability and nature of 
relevant public information, access to the management of the issuer and its 
advisers, the availability of pre-existing third-party verifications such as 
audit reports, agreed-upon procedures letters, appraisals, actuarial reports, 
engineering reports, legal opinions and other reports provided by third parties, 
the availability of independent and competent third- party verification sources 
with respect to the particular security or in the particular jurisdiction of the 
issuer, and a variety of other factors. Users of Fitch’s ratings and reports 
should understand that neither an enhanced factual investigation nor any 
third-party verification can ensure that all of the information Fitch relies on 
in connection with a rating or a report will be accurate and complete. 
Ultimately, the issuer and its advisers are responsible for the accuracy of the 
information they provide to Fitch and to the market in offering documents and 
other reports. In issuing its ratings and its reports, Fitch must rely on the 
work of experts, including independent auditors with respect to financial 
statements and attorneys with respect to legal and tax matters. Further, ratings 
and forecasts of financial and other information are inherently forward-looking 
and embody assumptions and predictions about future events that by their nature 
cannot be verified as facts. As a result, despite any verification of current 
facts, ratings and forecasts can be affected by future events or conditions that 
were not anticipated at the time a rating or forecast was issued or affirmed. 

The information in this report is provided “as is” without any representation or 
warranty of any kind, and Fitch does not represent or warrant that the report or 
any of its contents will meet any of the requirements of a recipient of the 
report. A Fitch rating is an opinion as to the creditworthiness of a security. 
This opinion and reports made by Fitch are based on established criteria and 
methodologies that Fitch is continuously evaluating and updating. Therefore, 
ratings and reports are the collective work product of Fitch and no individual, 
or group of individuals, is solely responsible for a rating or   a report. The 
rating does not address the risk of loss due to risks other than credit risk, 
unless such risk is specifically mentioned. Fitch is not engaged in the offer or 
sale of any security. All Fitch reports have shared authorship. Individuals 
identified in a Fitch report were involved in, but are not solely responsible 
for, the opinions stated therein. The individuals are named for contact purposes 
only. A report providing a Fitch rating is neither a prospectus nor a substitute 
for the information assembled, verified and presented to investors by the issuer 
and its agents in connection with the sale of the securities. Ratings may be 
changed or withdrawn at any time for any reason in the sole discretion of Fitch. 
Fitch does not provide investment advice of any sort. Ratings are not a 
recommendation to buy, sell, or hold any security. Ratings do not comment on the 
adequacy of market price, the suitability of any security for a particular 
investor, or the tax-exempt nature or taxability of payments made in respect to 
any security. Fitch receives fees from issuers, insurers, guarantors, other 
obligors, and underwriters for rating securities. Such fees generally vary from 
US$1,000 to US$750,000 (or the applicable currency equivalent) per issue. In 
certain cases, Fitch will rate all or a number of issues issued by a particular 
issuer, or insured or guaranteed by a particular insurer or guarantor, for a 
single annual fee. Such fees are expected to vary from US$10,000 to US$1,500,000 
(or the applicable currency equivalent). The assignment, publication, or 
dissemination of a rating by Fitch shall not constitute a consent by Fitch to 
use its name as an expert in connection with any registration statement filed 
under the United States securities laws, the Financial Services and Markets Act 
of 2000 of the United Kingdom, or the securities laws of any particular 
jurisdiction. Due to the relative efficiency of electronic publishing and 
distribution, Fitch research may be available to electronic subscribers up to 
three days earlier than to print subscribers. 

For Australia, New Zealand, Taiwan and South Korea only: Fitch Australia Pty Ltd 
holds an Australian financial services license (AFS license no. 337123) which 
authorizes it to provide credit ratings to wholesale clients only. Credit 
ratings information published by Fitch is not intended to be used by persons who 
are retail clients within the meaning of the Corporations Act 2001

Fitch Ratings, Inc. is registered with the U.S. Securities and Exchange 
Commission as a Nationally Recognized Statistical Rating Organization (the 
“NRSRO”). While certain of the NRSRO’s credit rating subsidiaries are listed on 
Item 3 of Form NRSRO and as such are authorized to issue credit ratings on 
behalf of the NRSRO (see https://www.fitchratings.com/site/regulatory), other 
credit rating subsidiaries are not listed on Form NRSRO (the “non-NRSROs”) and 
therefore credit ratings issued by those subsidiaries are not issued on behalf 
of the NRSRO. However, non-NRSRO personnel may participate in determining credit 
ratings issued by or on behalf of the NRSRO.